Privatøkonomisk brevkasse: Omlæg dit lån, så det passer bedre til dine renteforventninger, dit behov for fleksibilitet og din øvrige økonomi

Berlingskes privatøkonomiske brevkasse giver svar på alle dine spørgsmål om renter, pension, bolig, formue og meget mere. Send dine spørgsmål til dinepenge@berlingske.dk. Kære brevkasse Jeg ejer en bolig til en værdi af tre millioner kroner. Jeg skylder 2.270.000 kroner i variabel, kort rente, som skifter hver tredje måned. Jeg har også en kassekredit på 219.000 kroner, som jeg afdrager på månedligt med en variabel rente. Det hele er samlet i Jyske Bank, men gør jeg klogt i at få en fast rente i en kreditforening eller at omlægge mine lån, så kassekreditten kommer ind under boliglånet? Inden for de næste fem år vil jeg gerne begynde at spare lidt mere op i stedet for at afdrage så meget om måneden, så jeg kan få råd til at istandsætte huset. Men lige nu synes jeg næsten kun, at jeg betaler renter. Jeg har 25.000 kroner om måneden, som jeg kan bruge til at betale af på min bolig. Hvad anbefaler I, at jeg gør? Med venlig hilsenDen fortvivlede boligejerChris Kære Chris Du oplyser, at din bolig er tre millioner kroner værd, og at du har belånt den med et banklån på 2.270.000 kroner. Samtidigt har du en kassekredit i banken på 219.000 kroner. Begge lån har variabel rente. Du spørger, om det vil være klogt at omlægge til fast rente, og om du bør samle hele din gæld i ét lån. Det korte svar er, at det afhænger af dine renteforventninger, dit behov for fleksibilitet og din øvrige økonomi. Dit nuværende boliglån får ny rente hver tredje måned, og den hyppige rentefastsættelse er en fordel, hvis renten falder, men en ulempe, hvis renten stiger. Du oplyser ikke, hvad din nuværende rente er, men normalt er renten højere på lån med lang rentebinding end på lån med kort rentebinding. Vælger du derfor at omlægge dit nuværende boliglån til et 30-årigt fastforrentet realkreditlån, der i øjeblikket har en kuponrente på 5,0 procent, skal du forvente en højere månedlig betaling, men også en større sikkerhed mod fremtidige rentestigninger. Ingen er i stand til at forudsige renten, men mange har en mening. De lange danske realkreditrenter er meget afhængige af de lange amerikanske renter, og her forventer markedet* (se note), at den lange rente falder i andet halvår af 2024. Rentefaldet forventes at fortsætte i 2025, men det kommer til at være en udvikling i »små skridt«, dvs. hvor renten samlet set kun falder forholdsvis moderat sammenlignet med i dag. Markedet forventer således ikke, at renten falder til samme lave niveau, som vi oplevede i årene 2014 til 2021. I 2026 forventer markedet nogenlunde uændrede renter. Du bør altså gøre op med dig selv, om du også forventer faldende renter i de kommende år. Hvis svaret er ja, bør du vente med at ændre på dit lån, til du tror, at renten har nået bunden. Det er nemlig mere fordelagtigt at låse renten fast i mange år frem, når den er lav, frem for når den er forholdsvis høj. Inden du beslutter dig, bør du dog overveje konsekvenserne for din privatøkonomi, hvis det viser sig, at renten ikke falder som forventet. Tror du derimod, at der er risiko for yderligere rentestigninger, eller er du usikker på, hvad der kommer til at ske med renten, kan et fastforrentet lån være en god idé. Det vil give dig en stor sikkerhed i hverdagen og gøre det nemmere for dig at planlægge din økonomi, herunder også det kommende renoveringsprojekt af din bolig. Du overvejer også, om du bør lægge kassekreditten ind under dit boliglån. Det kan i mange tilfælde være en god idé, da kassekreditter normalt har en højere rente end realkreditlån. Der findes dog også kassekreditlignende bankboliglån, og i netop dit tilfælde kan de være en mulighed. Et kassekreditlignende bankboliglån har nemlig den fordel, at man kan sætte overskydende likviditet ind på kontoen, så man kun betaler rente af forskellen. Da du angiver, at du har 25.000 kroner »tilovers« hver måned, og at du samtidig har planer om at renovere dit hus inden for de næste fem år, kan et prioritetslån være den rigtige løsning. Du skal dog være opmærksom på, at man kun kan få et realkreditlån eller et realkreditlignende lån på 80 procent af boligens værdi. Lige nu skylder du 2.270.000 kroner i boligen og 219.000 kroner på kassekreditten, og hvis dit hus er tre millioner kroner værd, medfører det en belåningsgrad på 83 procent eksklusive omkostninger, hvis du slår de to lån sammen. Din økonomi ser dog umiddelbart rigtig flot ud, så jeg tænker, at du sagtens kan finde en fornuftig løsning på den problemstilling med din bankrådgiver. Inden du træffer din endelige beslutning, bør du også vide, at realkreditlån har den fordel, at de ikke kan opsiges af realkreditinstituttet, så længe boligejeren betaler terminen til tiden. Den sikkerhed har man normalt ikke med et banklån. *Markedets renteforventninger er opgjort på baggrund af prisfastsættelsen af Fed Funds Future. De bedste hilsnerLise Nytoft BergmannChefanalytiker og boligøkonom, Nordea Kredit https://www.berlingske.dk/dine-penge/privatoekonomisk-brevkasse-omlaeg-dit-laan-saa-det-passer-bedre-til